به گزارش جهان برخط بازار مسکن ایران در زمستان ۱۴۰۴ وضعیت نسبتاً پیچیدهای را تجربه میکند؛ ترکیبی از رکود معاملاتی، رشد قیمت اسمی، و کاهش قدرت خرید واقعی. بر اساس دادههای بهمنماه، میتوان وضعیت را چنین خلاصه کرد:
🏘️ ۱. روند کلی بازار مسکن
- میانگین قیمت هر مترمربع در تهران از بیش از ۹۵ میلیون تومان عبور کرده است (در برخی مناطق شمالی تا ۲۸۰ میلیون تومان).
- رشد قیمت در سطح کشور بین ۴ تا ۷ درصد ماهانه گزارش شده است.
- با وجود افزایش قیمت اسمی، تعداد معاملات حدود ۳۰٪ کمتر از سال گذشته است؛ نشاندهنده رکود تورمی شدید.
- در بسیاری از شهرها، مخصوصاً مشهد، شیراز، و اصفهان، بازار در وضعیت انتظار و احتیاط قرار دارد.
📈 ۲. عوامل مؤثر بر نوسانات
- افزایش نرخ ارز: همزمان با رشد دلار در بهمن، سرمایهها مجدداً به بازار مسکن بازگشتهاند.
- انتظارات تورمی: مردم مسکن را همچنان امنترین دارایی در برابر تورم میدانند.
- عدم ثبات در سیاستهای مالیاتی و تسهیلاتی: طرحهای وام بلندمدت مسکن هنوز اجرا نشدهاند و دسترسی سخت است.
- کاهش ساختوساز: کمبود مصالح، افزایش هزینهها و مشکل مجوزها باعث کاهش عرضه جدید شده.
- تقاضای سرمایهای غالب: بیش از ۷۰٪ معاملات ثبتشده برای سرمایهگذاری بودهاند نه سکونت.
🏗️ ۳. وضعیت مناطق مختلف تهران
| منطقه | میانگین قیمت (میلیون تومان/متر) | روند قیمتی | توضیح |
|---|---|---|---|
| ۱ (زعفرانیه، الهیه) | 250 – 280 | صعودی | معاملات عمدتاً لوکس و کمتغییر |
| ۵ (جنتآباد، پونک) | 110 – 130 | صعودی | بیشترین حجم جابهجایی سرمایهای |
| ۱۰ (خیابان آزادی، جیحون) | 80 – 90 | ملایم | همچنان تقاضای سکونتی وجود دارد |
| ۱۴ (نبرد، پیروزی) | 70 – 80 | ثابت | عرضه قابل توجه واحدهای کوچک |
| ۲۲ (چیتگر) | 100 – 120 | صعودی | تاثیرپذیر از پروژههای بزرگ و تورم مصالح |
🔹 ۴. وضعیت اجاره
- اجارهبها در تهران نسبت به دیماه ۱۰٪ افزایش یافته است.
- میانگین اجاره واحد ۷۰ متری در مناطق میانی حدود ۱۵ تا ۱۸ میلیون تومان در ماه است.
- نسبت اجاره به قیمت (Rental Yield) به زیر ۲.۵٪ رسیده؛ یعنی بازدهی پایین برای مالکان، ولی فشار زیاد برای مستأجران.
💰 ۵. پیشبینی تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۵
| سناریو | توضیح |
|---|---|
| 📈 رشد ملایم قیمتها | در صورت ادامه افزایش نرخ ارز و تورم عمومی، رشد ۵ تا ۸٪ دیگر ممکن است. |
| ⚖️ ثبات نسبی | اگر نرخ ارز کنترل شود و طرحهای تسهیلاتی فعال شوند. |
| 📉 رکود شدیدتر معاملاتی | با تداوم نرخ بالای سود بانکی (بیش از ۲۷٪)، تقاضای سرمایهای ممکن است کاهش یابد. |
🧩 جمعبندی:
بازار مسکن همچنان از نظر قیمتی افزایشی است ولی از نظر معاملات در رکود قرار دارد.
در شرایط فعلی:
- خرید برای سکونت ممکن است منطقیتر از سرمایهگذاری باشد.
- نرخ بهره بانکی بالا، کاهش عرضه ساختوساز و رشد دلار، سه عامل اصلی محرک قیمتاند.
- احتمال جهش شدید قیمتی مشابه سالهای قبل پایین است، اما ثبات همراه با رشد اسمی محتملترین سناریو محسوب میشود.
